<원룸 구하는 방법론&팁 1탄> 30개 이상 매물을 직접 본 발품 전문가

이 글은 1편입니다.

2편을 읽고 싶으신 분들은 아래 링크로 들어와 주세요

https://all-of-economics.tistory.com/2

<원룸 구하는 실전 Tip 모음> 후속편

 

새 학기 개학까지 두 달 채 남지 않았습니다.
송도에서 신촌으로 넘어오는 신촌 새내기, 전역하고 새 집을 구하는 학우 또는 개인적인 사유로 방을 옮기려는 자취생. 다들 마음에 드는 집 잘 구하셨나요?

원룸을 직접 구해보시면 아시겠지만, 정말 마음에 드는 집 구하는 것 쉬운 일이 아닙니다.
돈이 많으면 많은 대로, 가성비를 찾으면 찾는 대로 집에는 “정답”이 없기 때문입니다. 다시 말해서, 왠지 조금만 더 보면 더 좋은 조건의 집을 구할 것만 같은 “함정”에 빠지기 때문입니다.

이런 경우가 아니어도, 집을 볼 때 도대체 무엇을 봐야 하는지. 왠지 집이 마음에 안 드는데 그 이유를 중계인에게 명쾌히 설명하기도 어렵고. 좋은 집이 무엇인지, 과연 지금 보고 있는 집이 최선인지 등. 정말 많은 고민을 가져다 주는 것이 “원룸 발품”이라 생각합니다.

저 또한, 비슷한 경험을 했었는데요. 저는 전역을 하고 이번 학기에 새 집을 구하는 복학생입니다. 12월 중순에 첫 발품을 시작했는데, 돌아보면 첫 방문 때 정말 놓치면 안 되는 집을 봤습니다. 반전세 매물(4000/35) 4층에 남향, 방음 좋고, 서문이라 학교도 가깝고. 제가 가진 매물 전략에서 최고의 집이었습니다. 그런데 문제가 발생했습니다. 최고의 집을 첫 날 첫 매물로 봤기 때문입니다.

집 구하면 이런 경험 해볼 수 있을 거예요. 마음에 드는 집이 일찍 나오면, 왠지 나중에 더 좋은 집이 나올 것만 같은. 네, 저도 그랬어요. 두번째 세번째 방문해도 도저히 좋은 집이 안 보여서, 첫날 집을 거래하고 싶었는데 당연히 좋은 집인 만큼 진작 팔려 나갔더라구요.
그래서 덕분에 3주란 시간을 더 쓰고, 30개가 넘는 매물을 추가로 보게 됐고, 현장 방문을 5일을 더 했습니다. 결과적으로, 그때 그 집 만큼 괜찮은 반전세 매물을 구해서 계약을 마쳤네요.
발품 격언에는 이런 말이 있어요. “나에게 좋은 집은 다른 사람에게도 좋다.” 다시 말해서, 마음에 드는 집을 고민하면 그 사이에 다른 사람이 계약을 합니다. 더군다나, 1월 중순이 넘어가면 진짜 매물이 기하급수적으로 사라져요. 따라서, 집은 하루라도 일찍이 발품 파는 것이 좋은 방을 구하는 지름길입니다. 아니면 진짜 남들이 거른 집에 울며 들어가서 1년을 보내야 할 수도 있어요.

그럼 좋은 집을 구하기 위해서 어떻게 해야하는가? 딱 2가지만 기억하면 됩니다.

좋고 깔끔한 자취방

잘 “발굴”하고, 잘 “결정”한다. 지금부터 저의 노하우를 알려드릴게요.

A. 발굴 방법론.
우리는 이제 정말 많은 집을 현장에서 볼거예요. 많이 보는 만큼, 많은 시간을 들이는 만큼 좋은집을 발견할 확률이 높아지거든요. 이때 중요한게, 엑셀로 스케줄과 매물을 정리하는 것입니다.
이걸 왜 해야 하냐면요, 본 매물이 쌓이면 뭐가 뭔지 헷갈리기 시작해요. 그리고 서로 다른 공인중개사가 같은 매물을 보여주는 경우도 발생해서 시간 낭비가 생기죠. (저 같은 경우에는 처음에 전세 대출 매물을 구할 때, 같은 집을 3곳에서 보여준 경우도 있었습니다.)

엑셀에 본인에게 필요한 카테고리를 미리 적어두세요. 저 같은 경우에는 “부동산 플랫폼, 등록번호, 중개사무소, 담당자 연락처, 보증금, 월세, 창문방향, 주소지, 층, 평수, 방문 포인트, 방문 일정, 확인”을 적어뒀습니다. (참고하실 수 있게 아래 제 Final 매물 파일을 첨부해드려요.)
그럼 이제 엑셀에 기록할 데이터를 수집해야죠. 저는 5개 플랫폼(앱)을 이용했는데, 각 특징을 소개드릴게요.

1. 직방 : 명실상부 최대 매물을 소화합니다. 조건 검색이 다소 불편하고 허위 매물이 많아요. 시세 공부하기에 좋습니다.
2. 피터팬 : 직거래 매물이 많아요. 그래서, 메이저 플랫폼에 안 보이는 숨은 매물 찾기 좋습니다.
단점은 매물 업데이트가 느려서 이미 나간 집인 경우가 종종 있어요.
3. 다방 : 상대적으로 금액대 높은 매물이 많습니다. 반전세 또는 전세 노리시는 분은 매일 모니터링 하기 추천. 근데 UX 엄청 불편해서 사용하다 욕 나옵니다.
4. 네이버부동산 : 다방, 직방 이런 플랫폼이 사용이 어려운 어르신이 운영하시는 공인중개사 매물이 더러 있어요. 검색 기능은 가장 좋은데, 문제는… 매물이 나가도 업데이트를 정말 늦게(라고 말 하고 사실상 안 함) 해서 없는 경우가 허다합니다.
5. 집토스 : 제가 가장 좋아하는 공인중개사.. 스타트업으로 시작한 곳인데, 앱은 아직 갈 길이 멀더군요.. 은근 숨은 매물 발견하기에 좋으나(사실 팔려나간 경우가 대부분이었다고 한다)

본인에게 맞는 플랫폼(가급적 다 써보길 추천합니다. 좋은 집은 노력하는 만큼 얻어요)에서 금액대를 설정해서 검색합니다. 그리고 열심히 클릭클릭 하면서 느낌 오는 집은 전부다 엑셀에 정리해두세요. (앱 사용성이 불편해서, 찜만 해두면 나중에 연락 할 때 정말 골치 아픕니다.)

여기서 중요한 점! 은근히 서로 다른 공인중개사가 같은 매물을 취급하는 경우가 많아요. 중복으로 하면 시간 낭비죠. 따라서, 연락을 돌리기 전에 “주소지”를 잘 보세요. 일치되는 매물이 있으면 더 마음에 드는 한 곳의 사무소에만 연락하면 됩니다.

이렇게 엑셀에 정리하고, 중복되지 않은 매물을 사무소에 연락을 하며 방문 일정을 잡는데 이때 꼭 언제 방문하기로 했는지 엑셀에 기록해주세요.
참고로 매물 볼 때, 학우님이 바라는 조건을 최대한 구체적으로 이야기 하시면 광고에 없는 숨은 매물을 종종 소개받습니다. 거기서 좋은 게 걸리는 경우도 있으니 아래 팁을 이용해서 무얼 찾는지 잘 전달해주세요. (참고로 저는 계약한 베스트 매물 말고, 차선책으로 발굴해 둔 3곳 중 2개가 광고에 안 올라온 집이었습니다.)

*전달할 때 해야하는 이야기.*
1. 원하는 금액대 : 보증금&월세, 꼭! “관리비 포함해서 월세 00까지다” 라고 말씀해주세요. 사실상 관리비가 말이 관리비지 명목상 두고 월세 적게 보이게 하는 경우도 많아요. 근데 많은 경우 50까지 가능하다 하면 55를 보여주고 그런 경우가 많아요. 솔직히 집 구하는 입장에서 예산에 5 넘는거 정말 부담되거든요. 그래서 추천드리는 방법은 희망하는 월세를 말하되, 마지노선 금액을 단호하게 함께 얘기해주세요. (ex.관리비 포함해서 1000/50을 찾는데 집이 좋으면 55까지 마지노선으로 가능합니다)
2. 희망 위치 : 어디쪽이면 좋은지 이야기 하면 됩니다. 혹은 학교랑 0분 거리 이런식으로.,
3. 입주 희망 날짜 : 개강전까지면 상관없을수록 매물이 많아요.
4. 중요하게 보는 조건 : 방 크기, 채광, 방음, 뷰, 층수 등을 구체적으로. 이때 타협할 수 없는 조건을 명확히 이야기하면 좋아요. (ex. 방 크기, 학교랑 거리 등은 다 타협 가능하나 채광은 무조건 남향에 해가 직접 들어와야 합니다.)

구체적으로 오더를 안 주는 만큼 본인에게 관계없는 매물을 소개 받고 시간 낭비할 가능성이 높아집니다.

자 이제 우린 공인중개사사무소 중계인과 약속도 다 잡았습니다. 약속을 잡을 땐 하루에 최소 3개 업체 (많으면 오전 10시 스타트 기준, 5~6개 업체까지 커버 가능) 잡아줍시다.

다시 말하지만, 본인 조건에 맞는 집을 많이 볼수록 좋은 집은 더 가까이 옵니다. (저 같은 경우엔 채광우선주의라 서문, 남문, 동교동에 남향 또는 창 큰 집은 어지간한 중계인보다 더 잘 알게 됐습니다. 30개 정도를 봤으니..)
보통 한 업체에 최소 40분에서 1시간 정도 소요된다고 보고 시간 약속 잡아주세요.

그리고 방문전에 엑셀에 방문해서 해당 집에서 주의깊게 볼 포인트를 메모해주세요. 쉽게 말해서, 그 집을 방문하려 했던 목적/확인하고 싶은 부분을 적어두시면 됩니다. 그리고 현장에 방문해서 그 포인트를 살펴보고 기록해두세요. (노트에 해도 좋고, 폰으로 해도 좋고 본인 편한 대로)

이때 엑셀에 없는 집을 현장에서 소개해주는 경우가 있는데, 이 경우 가능하면 사진 찍을 수 있는지 물어보고 사진을 찍은 뒤 휴대폰에 매물 정보(금액, 방향, 포인트)와 본인 소감도 기록해둡시다. (절대 안 갈 거 같은 매물이면 안 적어도 됨)

여기까지 따라오셨으면 좋은 집을 찾는 “발굴” 단계는 다 마쳤습니다.

Q. 플랫폼에서 고르니까 엑셀이 매물이 너무 많아요.
Tip : 그 경우, 미리 해당 주소지를 카카오맵 도로 지도 검색을 해서 살펴보세요. 그리고 느낌이 별로면 지우세요.

그럼 이제 우리가 살 집을 “결정”을 해봅시다.

B. 결정 방법론
결정은 현장에서 방문한 핵심 포인트에 얼마나 부합했는지 점수를 주관적으로 매기는 것으로 이뤄집니다. 왜 주관적이냐구요? 결국 본인이 사는 집이니 본인이 만족해야 하기 때문입니다. 본인 결정 조건에 얼마나 부합했는지를 기준으로 10점 만점으로 기록해주세요. (5점 만점으로 하니 동률이 많아서 불편했음)

점수 측정은 진짜 본인 집 취향, 우선 조건 마다 다르기 때문에 제가 답을 드리긴 어려워요.

그럼 어떤 팁이 있을까? 첫날에 보고 가장 마음에 든 집이 몇 점인지 적어보세요. 그 뒤로, 그 점수를 넘지 않는 매물은 굳이 메모 열심히 할 필요 없이 현장에서 지우거나 대충 보고 나오면 됩니다. 비교를 할 수가 있어야 하기 때문에 최소 이틀 정도는 보길 권합니다. (정말 좋은 집이어도 하루 정도는 안 팔리고 버텨주더라구요. 물론 2~3일 이상 버티는 건 힘듦)

Tip : 최소한의 거르는 집 거르기
화장실에 창문이 있는가? : 화장실 환기 잘 안 되면 곰팡이 이슈 쉽게 생깁니다. 창문이 없다고 꼭 나쁜 집은 아니지만, 없다면 꼼꼼하게 살펴보세요. 만약에 없을 경우엔 자주 문 열어주고 청소하는 걸로 커버는 가능합니다.
지하, 1층 또는 꼭대기 층인가? : 개인적으로 피하는 집입니다. 꼭대기 층까진 조건이 좋으면 타협하긴 하는데, 지하나 1층은 자취 생활 관리 어려워요. (참고로 입대 전에 5년 자취 경험에서 말씀드립니다.)
냄새가 안 나는가? : 건물 주변에서부터 마스크 벗으시고 킁킁이 모드 발동하세요. 담배냄새가 난다? 혹은 처음 뵙는 향이 난다? 도망치세요. 거기서 1년 살 자신이 없다면.
천장 벽지 상태 : 곰팡이는 천장에 가장 잘 생깁니다. 갑자기 땜방 흔적이 보이는지, 곰팡이 없는지 잘 살펴보세요. 최근 청소로 숨기는 경우가 있으니 터치도 해보시구)
그 외에 바닥이랑 벽 만져서 보온 잘되는지 따뜻한지 체크해도 좋아요.

그 후, 가장 점수가 높은 집을 들어가거나 그게 안 보이면 기준이 되었던 집에 빠르게 가계약을 하시면 됩니다.

집은 들어가면 1년 정도는 함께 하는 중요한 요소인데, 우리 학우 분들 모두 좋은 집 구해서 행복한 캠퍼스라이프 보내면 좋겠습니다 :)

 

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연대 에브리타임에서 퍼온 글입니다.