<원룸&자취 이야기 4탄> 전세금과 보증금 지키기

이번 글에선 전세 또는 보증금을 지키는 원리를 설명드릴게요. 도입부 배경지식 설명이 조금 기니까 아래에 3줄 요약해둘게요. 그전에 이제까지 올라온 글을 3줄 요약할게요!

1. 원룸 구하는 과정은 크게 2가지 스텝으로 구분된다. 첫째는 “마음에 드는 매물을 찾는 것”이며 나머지는 “찾은 매물을 확인하는 과정”이다.

https://all-of-economics.tistory.com/1

<원룸 구하는 방법론&팁> 30개 이상 매물을 직접 본 발품 전문가

 

2. 마음에 드는 집을 찾는 건 하루라도 일찍이 움직이는 것이 유리하며, 특정 공인중개사가 독점적으로 제공하는 집을 잘 찾아보자.

 

https://all-of-economics.tistory.com/2

<원룸 구하는 실전 Tip 모음> 후속편

 

3. 현장을 갔을 땐 거를 요인을 중심으로 잘 체크해서 피해야 하는 집인지 확인하자.
https://all-of-economics.tistory.com/3

<원룸 발품 꿀팁 3탄> 원룸 현장에서 확인할 것

 

부동산 계약은 법률 행위입니다. 그리고 저는 법에 대한 전문가는 아닙니다. 따라서, 이번 글은 원룸 계약 전에 “참고용”으로 흔히 할 수 있는 실수와 알아두면 좋은 사항을 중심으로 풀겠습니다. 이 글의 범위를 넘는 고민은 공인중개사 또는 관련 전문가의 도움을 받으시길 권장해요.

가장 중요하면서 요즘 핫한 시사 이슈부터 짚고 가겠습니다. 바로 “전세 사기”입니다.
이번 이야기로 보증금 또는 전세금을 지킬 수 있게 배경지식을 쌓고 가봐요!

 

전세 사기

전세는 전 세계에서 찾아보기 매우 힘든 특이한 제도로, 우리나라의 독특한 주택임대 제도입니다. 무주택 서민의 거주 문제를 도와주는 순기능이 있지만 반대로 전세 사기와 같은 부작용도 품고 있는데요. 이때 전세 사기는 어떤 원리로 이뤄질까요?

전세 사기에는 여러 가지 수법이 있지만, 핵심은 “전세금을 돌려받지 못한다”에 있습니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004145039?sid=101

A라는 매물이 있다고 해볼게요. 이때 이 매물을 전세를 1억에 들어갔습니다. 이때, 중요한 변수가 있어요. 바로 매물의 “매매가”이네요. 전세는 집을 임대해서 들어가는 것이잖아요? 그렇기에 전세랑 매매가는 분명 달라야 합니다. 당연히, 전세보다 매매가가 높아야 정상이지요. 하지만, 전세 사기가 일어나는 집 또는 보증금을 받지 못하는 집은 이 “매매가”랑 차이가 얼마 나지 않습니다.

단순화해서 두 가지 경우를 생각해볼게요. 하나는 매매가랑 전세가가 충분히 차이가 나는 경우. (예를 들어 A 매물의 매매가가 2억인 경우. 물론 2배 정도로 차이 나는 경우는 드뭅니다. 서울 다세대 가구의 작년 9월 기준 전세가율은 시세 기반 70%였네요.) 다른 경우는 얼마 차이가 나지 않는 경우(매매가가 1.1억이라고 합시다.)

우리가 전세를 들어갈 때 집주인은 그 돈을 통장에 넣어두고, 우리가 계약일이 다 됐을 때 그대로 돌려줄까요? 그냥 통장에 넣어두기만 할 거라면 차라리 월세로 돌리는 것이 훨씬 유리하겠지요. 대부분은 그 자금을 굴립니다. 따라서, 우리가 계약이 끝나고 나올 때 전세금을 온전히 받지 못하는 경우가 생길 수 있어요. 한편, 집주인 입장에선 큰 목돈을 계속 굴릴 수 있는 것이 투자 관점에서 유리하겠지요? 그래서 우리가 계약이 만기 되는 시점에 다른 세입자를 구해서 그 세입자가 전세로 들어오는 금액을 우리에게 넘기는 방식으로 계속 돈을 굴립니다.

전세가 변동이 크게 생기지 않고 우리가 나올 때 돈을 받을 수 있는 온전한 상황이라면 사실 문제 될 게 없어요. 그다음 세입자의 전세금이 묵힌 건 어떻게 됐든 우리가 받고 나오면 되기 때문이지요. 그러면 문제가 될 가능성은 어떤 경우일까요?

크게 두 가지입니다. 하나는 글을 읽다가 생각이 났을 거예요. 그다음 세입자가 나타나지 않는 상황입니다. 다시 말해, 내 전세금을 이어줄 세입자가 없어서 집주인이 전세금을 줘야 하는 경우예요. 이때, 두 가지 경우가 있겠지요. 하나는 전세금을 돌려줄 자금이 있는 경우랑 다른 경우는 그 전세금을 굴리다가 손실이 나서 갚지 못하는 경우. 전자는 굳이 따질 것 없이 돈을 받아내면 되니까 후자 경우를 생각해보겠습니다.

그 전에, 제가 문제가 될 가능성이 크게 두 가지라고 했는데 남은 경우를 말씀드릴게요. 바로, 그 집을 담보로 대출받은 경우입니다.

*이 부분은 전세 외 보증금, 특히 반전세처럼 보증금이 높은 경우에도 해당되는 이슈이니 주의 깊게 봐주세요!

집주인이 임대하는 집이 온전히 문제가 없으면 가장 좋지만 여러 가지 이유, 투자 목적으로 집을 사는 과정에서 대출받았거나, - 굳이 집을 사는 때가 아니어도 집주인이 대출받는 과정에서 - 집을 담보로 대출받았을 수가 있습니다. 그리고 대출을 만기일에 갚지 못하면, 그 집이 처분됩니다.

간단히 말해서, 집주인이 돈을 빌리는데 그냥 빌리기엔 신용이 부족하니까 가지고 있는 자산(집)을 내세워서 돈을 빌린 거예요. 그리고 돈을 갚지 못하니 그 집을 팔아서(경매) 돈을 빌려준 사람에게 주는 것이지요.

앞서 말씀드린 우리 다음 세입자가 나타나지 않는데 집주인이 돈이 없는 경우, 그리고 집주인이 누군가에게 빌린 돈을 갚지 못하는 경우, 집은 “경매(판매)”에 들어갑니다. 그리고 판매 결과로 생긴 돈을 그 집에 채무(빚) 관계가 있는 사람들에게 나눠주지요. 그런데, 경매에 들어간 매물은 온전한 그 동네 시세대로 값이 매겨지지 않습니다. 따라서 매매가보다 낮게 형성되지요.

이제 우리가 설정했던 두 가지 경우를 생각해봅시다. 전세가랑 매매가랑 차이가 넉넉하게 나는 경우. 시세의 2~30%가 낮춰진 가격에 낙찰되어도 우린 전세금을 지켜낼 수 있습니다.
하지만, 전세랑 매매가 차이가 얼마 나지 않는다? 그러면 경매 낙찰가가 우리 전세금보다 낮을 가능성이 생겨요. 온전히 전세금을 받지 못하는 경우가 생기는 것이지요.

핵심은 이겁니다. 집이 매각되는 경우에 나에게로 올 것으로 기대되는 금액이 현재 전세 또는 보증금에 대비했을 때 합리적인가? 이걸 생각해보시면 돼요.

물론, 깊게 들어가면 집주인의 채무 관계가 복잡한 경우도 있어서, 누가 매각된 돈을 우선 받는지(최우선변제권) 살펴야 해요. 여기까지 다루면 너무 글이 깊어지니까, 전세로 들어가는 경우 가급적 채무 관계가 깔끔한 매물을 구하자! 이것만 기억해주세요.

그럼 무엇이 깔끔한 매물인가? 사실 100%란 없어요. 그래도 학우분들께 보편적으로 적용될 수 있는 가장 깔끔한 Tip 하나 드릴게요.

!! 전세보증보험을 활용하자. !!
전세보증보험이란 만약에 전세금을 받지 못하는 상황이 되었을 때, 금융회사에서 전세금 반환을 책임지는 것이에요. 전세 외에 월세 보증금도 해당하니, 반전세처럼 보증금 비중이 높은 경우에도 적극 권장해요.

전세보증보험은 가입 조건이 몇 가지 있는데요, 간단히 말하면 어느 정도 “안전한 매물(신용이 있는 매물)”인 게 확인되어야 할 수 있어요. 불법건축물이면 안 되고, 부채 비율도 살펴야 하죠. 직접 알아보기 어렵다! 그러면 공인중개사한테 매물 문의 시 “전세보증보험 가입이 가능한 매물인가요?”를 물어보세요. 그리고 특약으로, “전세보증보험 가입이 안 될 시 계약은 자동 파기 되며 계약금은 전액 반환한다.” 따위의 내용을 넣어달라고 하세요.

만약, 전세보증보험이 안 되는 매물이다? 어딘가에 이슈가 있는 매물입니다. 물론, 전세보증보험 가입이 안 된다고 전세금을 돌려받지 못하는 집이라고 단정할 수는 없어요. 하지만, 집이 마음에 들지만 전세보증보험 가입이 어렵다면 학우분께서 그만큼 더 꼼꼼하게 알아보고 신중하게 결정하길 바라요 :)

비단, 대학 생활 자취방 구할 때가 아니어도 좋아요. 우리 학우들은 모두 멋진 사람이니까 신촌을 벗어나 더 큰 무대로 나가실 때에, 적어도 전세금, 보증금 이슈가 생겨서 속상한 일이 없었으면 좋겠네요. 언젠가 이 글이 유용하게 떠올랐으면 좋겠습니다!

다음에는 아직 집을 구하지 못한 학우를 위한 차선책 그리고 계약서 작성 주의 사항(feat. 특약 활용하기)로 찾아뵙겠습니다!

5편을 보고 싶으시면 아래 링크로 들어와 주세요

https://all-of-economics.tistory.com/5

<원룸 구하는 방법론&팁> 30개 이상 매물을 직접 본 발품 전문가

 

 

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연대 에브리타임에서 퍼온 글입니다.